У традиційній європейській моделі комерційної нерухомості відносини між орендодавцем та орендарем часто мають суто транзакційний характер: власник надає стіни, а орендар сплачує орендну плату. Проте Роксолана Пиртко, експерт, що орієнтується на ринках як Дубаю, так і Європи, стверджує, що ця модель стає застарілою.
Хоча Європа пропонує неперевершену стабільність та історичну спадщину, Дубай досконало опанував «рівень сервісу» — розглядаючи офісні будівлі не просто як робочий простір, а як середовище гостинності високого класу. Якщо європейські орендодавці хочуть обґрунтувати преміальні орендні ставки на конкурентному ринку, вони повинні припинити діяти як постачальники комунальних послуг і почати діяти як готельні оператори.
Перехід від «управління об’єктом» до «досвіду гостя»
Найбільша відмінність між двома регіонами полягає у менталітеті щодо експлуатації будівель. У престижних районах Дубаю, таких як DIFC або Downtown, вхід до офісної вежі часто нагадує візит до п’ятизіркового готелю. Послуги консьєржа, паркування камердинером (valet parking) та активне управління лобі є стандартними очікуваннями.
Натомість багато європейських активів покладаються переважно на локацію та історію, які роблять основну роботу. Роксолана Пиртко зазначає, що хоча локація приваблює орендаря, саме досвід утримує його.
«У Дубаї орендодавці щодня борються за продовження оренди через досконалість сервісу, — пояснює Роксолана Пиртко. — У Європі ми часто чекаємо, поки до закінчення терміну оренди залишиться шість місяців, щоб почати турбуватися про задоволеність орендаря. Запровадження “досвіду гостя” в дубайському стилі — де лобі є місцем призначення, а керуючий нерухомістю діє як господар — може кардинально зменшити відтік орендарів у європейських портфелях».
Премія за «лайфстайл» у комерційних активах
Ще один урок полягає в інтеграції інфраструктури стилю життя. В ОАЕ комерційні вежі рідко є ізольованими об’єктами; це інтегровані екосистеми зі спортзалами, оздоровчими центрами, молитовними кімнатами та високоякісними закладами харчування, що часто розташовані безпосередньо в самій будівлі.
Роксолана Пиртко зауважує, що європейські офісні центри, які часто «вимкнені» ментально та фізично після 18:00, втрачають важливий драйвер вартості. Підбираючи ритейл та зручності, які обслуговують стиль життя орендаря — а не лише його обідню перерву — орендодавці можуть вимагати значну премію. Експерт пропонує європейським власникам поглянути на свої активи і запитати: Чи економить ця будівля час мого орендаря? Чи робить вона його життя легшим? Якщо відповідь “ні”, актив є вразливим.
Роксолана Пиртко про безбар’єрний доступ
Технології — ще одна сфера, де розрив є очевидним. У Дубаї prop-tech часто використовується для усунення перешкод: вхід через додаток, цифрова реєстрація відвідувачів та автоматизовані запити на обслуговування є нормою для активів класу А. Роксолана Пиртко підкреслює, що це не просто про зовнішній ефект, а про ефективність.
«Європейські орендарі все частіше є технологічними компаніями, — каже Роксолана Пиртко. — Коли будівля вимагає фізичних ключів або повільної ручної реєстрації, вона здається застарілою. Європа має інфраструктуру для впровадження цих систем розумного доступу, але часто їй бракує терміновості в їх реалізації. Урок з Дубаю полягає в тому, що “безбар’єрність” — це повноцінний клас активів».
Висновок: Гібридна модель для Європи
Роксолана Пиртко не пропонує Європі клонувати хмарочоси Дубаю чи відмовлятися від своєї архітектурної спадщини. Натомість вона виступає за гібридний підхід. Європа повинна зберегти свої надійні правові рамки, фокус на сталому розвитку та історичний шарм, але накласти на це «сервіс-орієнтоване» програмне забезпечення ОАЕ.
Розглядаючи орендарів як гостей, а будівлі як сервісні продукти, європейські інвестори можуть розкрити приховану вартість. Як підсумовує Роксолана Пиртко, майбутнє нерухомості належить тим, хто розуміє, що люди більше не орендують просто квадратні метри — вони орендують досвід.
